• 学者调研高房价缘由:卖地的钱很罕用在住房上
  • 资讯类型:城市筹划  /  发布时间:2013-08-08  /  浏览:1495 次  /  

  

  杨崇春

  为了促进房地产市场安稳安康生长,以遏制房价非理性上浮,多年来各级当局采取了多种调控手段,包含国十条、新国五条、调高购房存款利率和首付比例,试行开征房产税和限价、限购房等手段,但适得其反,房价不降反涨持续走高。为甚么会构成这类局面?我认为缘由是多方面的,既有供求关系掉衡、投资性需求收缩、税费利太高等缘由,更有以后各级当局追逐“地盘财务”所形成的恶果,现用笔者调研的一个项目标实例来分析研究。

  几组数据

  让我们先看几组数据:

  1.从购买地盘的应用情况来看,能作为房屋修建应用的地盘只占57%。

  某房屋开辟公司,在某地购得扶植用地一块,项目用地总面积为102561.923平方米,个中:扶植用空中积58463.793平方米(属二类栖息用地),占总面积57%;代征城市公用空中积44098.13平方米(包含门路绿化用地),占总面积43%。

  2. 从修建面积上看,商品房的修建面积仅占39%。

  该项目总修建面积为190240.19平方米,个中,地上总修建面积148097平方米,占总面积77.85%,地下车库与人防占22.15%。在地上总面积中,商品室庐面积58550.07平方米,占地上总面积的39%;回迁室庐面积30000平方米,占地上总面积20%;限价商品室庐面积30366.93平方米,占地上总面积的27%;公建面积20180平方米(包含:配套配电房、渣滓处理房2720平方米,无了偿建贸易用房14500平方米,幼儿园2960平方米),占地上总面积14%(见图1)。

  3.从投资的资金上看,地盘投入是大年夜头,占总投资额的54%。

  上述项目中,总投资款为204100万元,个中:地盘价费109800万元(包含:地盘应用权出让中标价款103600万元,契税3200万元,地下举措措施补价款3000万元),占总投资54%;工程建安费用73000万元,占总投资36%;扶植期存款利钱10500万元,占总投资5%;其他费用10800万元,占总投资5%(见图2)。

  4.从报答的资金上看,商品房仅占39%的面积,但报答资金要占报答总支出的76%。

  开辟的房屋出售后,共可收受接收23亿元。个中:商品室庐房58550.07平方米,个中:团购23500平方米,团购房每平方米售价25000元,可售得5.8亿元;商品房35000平方米,每平方米售价33050元,可售得11.57亿元;商品房算计售价为17.37亿元,占总支出的76%。

  回迁室庐30000平方米,处所当局规定售价为每平方米7000元,可得支出2.13亿元,占总支出的9%。

  限价商品室庐39366.93平方米,处所当局规定售价为每平方米8900元,可得支出3.5亿元,占总支出的15%(见图3)。

  开辟商在建房时,除上述出售的房屋外,公建房20180平方米的修建得不到一分钱的支出,公建房的各项费用全部摊入商品房的价格中。

  几点分析

  商品房价格高,高在何处?从上述几组数据分析,可归结为以下几个方面。

  1.地盘价格太高。在总投资中,地盘价格要占54%,个中大年夜部分又是处所当局所得,这就是我们常说的地盘财务。处所当局出售的地盘支出,他们的用处,除多数用在改良居平易近的住房上外,多半用于处所的其他扶植和笼统工程等。2013年上半年处所当局所收取的地盘出让支出就达16722亿元,同比增长46.3%,相当于同期全国处所财务支出总额的46.1%。今朝,很多处所的“地王”一个高过一个,“地王”越多,房价越涨,这显示出在经济清醒动能疲弱的背景下,处所当局对地盘出让支出的依附进一步增长。

  2.公摊项目多。该项目地上总修建面积148097平方米,个中商品房的修建面积仅占39%,但回迁房和限价房的一切价差都要摊到商品房的价格下面,配套房、贸易用房、幼儿园房等的地盘费用和修建费用也都摊到了商品房的价格下面,加上企业的一切费用、税金、利钱和企业利润也全部摊到商品房下面,商品房价格成了一个大年夜筐,一切不克不及分摊的费用全要往里装,商品房的价格能不高吗?

  3.办法不得力。

  限贷:限制小我买房的存款,这对低支出人员购房会起一些感化,可对有钱人购房起不到感化,所以限贷重要限制了刚性需求购房人的存款,对投资性购房、改良性购房的感化无限。

  限购:因信息纰谬称和其他配套办法不到位,对购房的诚实人能起一些感化,对各类关系户来讲则限购不了。

  限价:商品房价已在高位,限价也只能限房屋价格增长的比例,对稳定和降低房价也起不到感化。

  加税:任何税收终究都由花费者交纳,俗语说“羊毛出在羊身上”,加税只能减轻花费者的税收包袱,对房价降低的感化甚微。

  4.降价空间大年夜。

  从支出、支出情况上看,除地盘价格有较大年夜可降空间外,税费利也均有可降空间。该项目房屋出售总支出23亿元,扣除地盘价109800万元、工程价73000万元(每平方米3800元)、利钱10500万元、税金20000万元、其他费用10800万元以外,企业利润为5900万元。

  从上述数字分析可以看出:地盘价格太高,大年夜有降低的空间;各类费用也较高,可以较多地紧缩;对建安行业应尽快实施“营改增”,增添反复征税,减轻企业包袱;加强企业财务资金管理,增添存款比例,增长企业支出,以进一步做到让利降价。

  几条建议

  房地产在我国公平易近经济扶植中,是一个重要的家当,随着城镇化的生长和失业人员的赓续增长,和人平易近大众生活的赓续改良,房地家当的生长不该停止更不该发展,应当引导房地产市场稳定生长,保持房价的全体相对稳定。若何控制商品房价格的不正常增长,笔者认为在房地家当的生长上应保持两条腿走路的方针,即:一是加大年夜当局对廉租房和保证住房的投入,用较低的价格出售,处理中低支出居平易近的廉租房和保证住房的需求;二是商品房价格要符合市场规律,需求旺盛时,房价就高,需求缺乏时,房价就低,以处理充裕居平易近改良住房的须要。详细建议是:

  1.处所当局要大年夜力投资廉租房和保证房扶植。今朝是雷声大年夜、雨点小,“两房”扶植速度太慢、当局投入太少。“两房”扶植资金来源除当局平常投入外,要把每年地盘出让金的50%以上部分(今朝只要10%)用于“两房”扶植,并对其实施减免税费照顾,存款从优,以处理好中低支出人群的住房需求。

  2.商品房价格除持续采取一些卓有成效的行政管理办法外,不限购,不限价,按市场规律干事,以满足充裕人群的住房需求。

  3.改进地盘出让金管理办法,明白地盘出让金应用范围和比例。地盘出让金实施差别招标管理,即廉租房和保证房从低,商品房从高。廉租房和保证房的招标采取地盘出让金低标底加房屋限价的中标管理办法,商品房仍按现行的招标采取最高中标的办法。

  4.为积聚扶植资金和恰当调理小我支出,对小我室庐恢复征收房产税(1986年10月1日前对小我室庐一向征收房地产税,以后才停征的)。可采取第一套室庐免税,具有第二套以上室庐的按人均面积计算,人均50平方米以内的免征,对逾越面积停止征税。乡村小我室庐免征房产税,但对出租的或营业性质室庐可从低征收。对城市居平易近购买的别墅一概征收。

  5.对室庐开辟扶植的一些配套工程,差别不合情况制订不合规定,禁止一切费用全摊入商品房的做法。如:对门路、绿化、管线等可列入室庐开辟筹划内兼顾处理;便宜房和保证房保本或微利;贸易用房扶植应由县市筹划部分列入筹划,采取有偿办事办法处理;幼儿园、黉舍筹划应由县市筹划部分列入筹划,由处所财务处理等。

  (作者系中国税务学会参谋)  

  

 


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